住宅検索が AI で実行されるようになり、不動産のコンバージョンを促進する方法

家探しは引き続き画面上で始まります。 NAR の2025 年の住宅購入者と販売者のプロフィールでは、購入者の 46% が最初のステップはオンラインで物件を検討することだと答えています。経験によってその割合は大きく分かれており、初回購入者の 30% がそこから始めたのに対し、リピート購入者の 50% が占めています。半数以上の 52% がオンライン検索で最終的に購入した住宅を見つけ、購入者の中央値は 10 週間かけて探しました。

10 週間スクロールすると、フィルターとの戦いに多くの時間が費やされます。明らかにその答えに関与している Realtor.com が現在購入者および購入予定者を対象に調査を行ったところ、 62% が住宅探しで希望を説明できないことにイライラしていることがわかりました。ドロップダウン メニューで「たくさんの自然光」を説明しようとしたことのある人なら、その理由がわかるでしょう。

購入者が探しているときに何を重視するかにも注目する価値があります。同じ NAR のレポートでは、オンラインで検索した購入者の 81% が写真は非常に役立つと回答し、38% がバーチャル ツアーについて、29% がビデオについて同様の回答をしています。最後の 2 つの数字を覚えておいてください。戻ってきます。

購入者はすでに AI を使用していますが、まだどこでも使用できるわけではありません

10月14日に発表されたZillowの消費者住宅トレンドレポート2026によると、住宅購入者の82％が日常生活で少なくとも時々AIを使用しているが、住宅購入にAIを使用したことがあるのはそのうちの5人に3人（61％）だけであることが判明した。 AI を使用する購入者の中で、約 4 人に 1 人は、検索中に 1 日に複数回 AI を使用しています。その主な目的は、プロセスの学習 (74 パーセント)、市場の洞察 (71 パーセント)、住宅の推奨事項 (70 パーセント) です。 Zillow は独自の AI 機能を備えたポータルを運営しているため、これらの数字を好む理由はありますが、方向性は他のポータルのレポートと一致しています。

約 9 か月以内に、すべての主要ポータルがフィルターから会話に移行しました。各社の発表から抜粋したタイムラインは次のとおりです。

• 2025 年 10 月 6 日、ChatGPT の Zillow。 Zillow はChatGPT 内で購入者が「大きな裏庭のある家を見せて」などのリクエストを入力するアプリを立ち上げました。ツアー、エージェントとのつながり、資金調達は今でも Zillow を通じて行われます。
• 2025 年 10 月 9 日、Realtor.com AI 検索。新しい検索では、リスト写真を読み込んで平屋住宅を検索し、ユーザーは 300 以上の用語とタグでフィルタリングできます。
• 2025 年 11 月 13 日、Redfin 会話型検索。 Redfin は Web 上での往復検索を開始し、2026 年 1 月にそれを iPhone アプリに導入しました。この機能は Sierra を利用しています。
• 2026年2月17日、ホームズAI。 CoStar の Homes.com は、Microsoft Foundry を基盤とした音声またはテキストによる双方向検索を追加し、購入者の問い合わせは「常に出品エージェントに直接送信される」と約束しました。
• 2026 年 3 月 25 日、Zillow AI モード。会話を通じて家を発見し、ツアーをスケジュールしたり、地元のエージェントに連絡したりできるガイド付きエクスペリエンス。現在は限定されたグループでベータ版が提供されており、2026 年までの拡張が予定されています。
• 2026 年 6 月 2 日、Realtor.com RealAssist AI。 Google Gemini で構築された AI ファースト検索。ログイン ユーザーの選択されたグループを対象としたベータ版です。

これらのうちどれだけがまだベータ版であるかに注目してください。重要なのは、現在すべての購入者が AI 検索を使用しているということではありません。それは、ポータルがここが検索の対象であると判断し、各ポータルが会話をそのままツアーのリクエストやエージェントの紹介に結び付けているということです。 Zillow よりも優れた検索エンジンを構築するつもりはありません。あなたの優位性は、購入者が手を挙げた後に起こるものです。

フィルター検索では、誰かが 3 ベッドルームの家を見たことがわかります。会話形式で検索すると、その理由がわかります。 Redfin の報告によると、 会話検索の半分にはフィルターでは捉えられないものが含まれており、この機能のお気に入りを使用している人は、使用していない人に比べて、家を巡り、シェアする頻度が約 60% 高いそうです。これは Redfin 自身の製品に関するデータであるため、約束ではなく方向性として扱ってください。 Zillowも同様の主張をしており、AIモードでは人々は従来の検索よりも「より深く、より本質的な会話」をしていると述べている。

エージェントにとって役立つのは言語です。 「明るいホームオフィス、公園の近く、静かな通り」と入力した購入者が、最初の返信用のスクリプトをあなたに渡しました。 2 つの追跡調査を比較します。

• 一般: 「14 Oak Lane にご興味をお持ちいただきありがとうございます。上映スケジュールをご希望の場合はお知らせください。」
• 具体的に: 「明るいホーム オフィスについて言及しました。オーク レーン 14 番地にある奥の寝室には午後の日差しが当たり、公園までは徒歩 4 分です。これは両方の 45 秒のクリップです。」

2 番目のメッセージは、あなたが話を聞いたことを証明します。また、購入者はパートナーに転送できるものを提供できるため、実際に多くのツアーが予約されています。リードが使用した言葉を正確に書き留め、それらを中心に最初のメッセージ、コールオープナー、ビデオを作成する習慣をつけましょう。

機械読み取り機用にリストを作成します

不動産トレーナーの Matthew Rathbun 氏は、これが実際にどのようなものかを示しました。購入者が Zillow アプリを使用して ChatGPT に「ドッグランに近く、オフィスに近く、予算内でプール付きの家」を探すように依頼すると、AI が起動して検索を実行します。彼の不満は、MLS はまだドロップダウン ボックスで実行されており、エージェントがビデオを追加できないため、購入者が必要とする平易な言葉での回答は、リスティングの説明、よくある質問ページ、ビデオなど、別の場所に置く必要があるということです。光、公園までの散歩、騒音レベルを文章で説明してください。それが一致するものになるからです。

会話型検索によってルールブックが変更されるわけではありません。AI ツールを独自のサイトやワークフローに追加する前に、いくつかの点が重要です。

• MLS が決定します。 ZillowのChatGPTアプリがローンチされたとき、NARは「各MLSは、データが無許可の当事者に到達するかどうか、ブローカーが表示の制御を維持するかどうかなど、MLSデータを使用および表示するテクノロジーの独自の評価を実施する責任を個別に負う」と述べた。リスティングをチャットボットに接続する前に、IDX 契約を確認してください。
• 今年からハンドブックが変わりました。 NARは2025年11月17日にMLSハンドブックの18件の更新を承認し、これを「MLSハンドブックの過去20年間で最も広範な更新」と呼び、 2026年版に反映された。これらはいずれも特定の AI ルールではありませんが、現在はローカルの裁量がより重要になっており、これが独自の MLS を尋ねるもう 1 つの理由です。
• フィルターは客観的なものでなければなりません。 NAR の2026 年 5 月のガイダンスでは、MLS ポリシーでは、協同組合の報酬、または仲介業者またはエージェント名によってリスティングをフィルタリングする 8.5 条を規定していると改めて述べられています。表示するリストを選択するために使用される基準は測定可能であり、全員のリストに平等に適用される必要があります。
• 公正な住宅はパスをもらえません。 Zillow は、同社の ChatGPT アプリは「家族から離れた」地域や「ヒスパニック系が多い地域」の地域に関するリクエストには答えるべきではないように構築されていると述べ、「完璧なシステムは存在しない」と付け加えた。フォローアップの際も同様にすべきです。物件、通勤、公園、間取りについて話し、路上に誰が住んでいるかについては決して話さないでください。
• AI が変更したものにはすべてラベルを付けます。 AI 改修のビデオは急速に普及しています。ある YouTube クリエイターは、不動産物件 1 枚につき 100 ～ 200 ドルで、1 枚の物件写真から作成した変身ビデオをエージェントに売り込みます。 Redditの不動産写真家らは、改変されたビジュアルは住宅を不当に伝え、法的トラブルを招く可能性があると警告している。バーチャル変身を披露する場合は、画面上でそう言ってください。

最初の NAR の数字に戻りましょう。オンライン購入者の 38 パーセントはバーチャル ツアーが非常に便利であると考えており、29 パーセントはビデオについても同様だと考えています。しかし、代理店がどのように住宅を販売したかを NAR が独自に分析したところ、バーチャル ツアーは 20 パーセント、ビデオ ホスティング サイトは 5 パーセントにすぎませんでした。バイヤーはその場所を見たいと思っていますが、ほとんどのエージェントはバイヤーにその場所を見せません。

ビデオも 29% が示唆するよりも広く使用されています。 NAR の2026 年世代動向レポートによると、全購入者の 52% が家探しの際にオンライン ビデオ サイトを利用し、最も多く利用したのは高齢の購入者でした。27 ～ 35 歳の購入者では 37% に対し、71 ～ 79 歳が 61% でした。

ただし、ビデオの目的については現実的に考えてください。 Zillow の2025 年の住宅トレンド調査では、間取り図 (33 パーセント)、高解像度の写真 (26 パーセント)、3D ツアー (20 パーセント) に次いで、最も重要な物件の特徴としてビデオを挙げる購入希望者はわずか 4 パーセントでした。したがって、リストの基本をしっかりと保ち、写真ではできないこと、つまり通り、光、そしてあなたについての購入者自身の質問に答えるためにビデオを使用してください。

このギャップを埋めるには、すべてのリストに映画スタッフを配置する必要はありません。いくつかの習慣でほとんどのことがカバーされます。

• 検索に答えます。リードが 3 つの優先事項を挙げた場合、優先事項ごとに 1 つの短いクリップを録画します。キッチン、庭、コーヒーショップまでの散歩。
• 一度撮影すれば、何度もカットできます。 r/RealEstateTechnology のエージェントは、実際のウォークスルーを 1 つ撮影し、それをキッチン、ビュー、メイン スイートのフィーチャー クリップにカットしたことについて説明しています。信頼性が保たれ、1 週間分の投稿が可能です。
• 一貫性を保ちましょう。 AI For Real Estate の Brandon Upright 氏は、エージェントが 1 週間投稿し、その後 3 週間沈黙するという通常のパターンについて説明しています。 10週間探し続けた購入者は沈黙に気づくでしょう。

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