So steigern Sie Ihre Immobilien Conversions, jetzt wo die Haussuche mit KI läuft

Die Haussuche beginnt nach wie vor auf einem Bildschirm. Im Profile of Home Buyers and Sellers 2025 der NAR gaben 46 Prozent der Käufer an, ihr erster Schritt sei gewesen, sich Immobilien online anzusehen. Je nach Erfahrung unterscheidet sich das stark: 30 Prozent der Erstkäufer begannen so, aber 50 Prozent der Wiederholungskäufer. Mehr als die Hälfte, 52 Prozent, fand das Haus, das sie schließlich kauften, über eine Onlinesuche, und der mittlere Käufer suchte 10 Wochen lang.

Zehn Wochen Scrollen bedeuten viel Zeit im Kampf mit Filtern. Realtor.com, das an der Antwort natürlich ein Interesse hat, befragte aktuelle und künftige Käufer und stellte fest, dass 62 Prozent es frustrierend finden, nicht beschreiben zu können, was sie wollen. Wer schon einmal versucht hat, einem Dropdown Menü „viel Tageslicht“ zu erklären, versteht das.

Bemerkenswert ist auch, was Käufer während der Suche schätzen. Im selben NAR Bericht nannten 81 Prozent der Onlinesuchenden Fotos sehr nützlich, 38 Prozent sagten das über virtuelle Rundgänge und 29 Prozent über Videos. Merken Sie sich die letzten beiden Zahlen. Wir kommen darauf zurück.

Innerhalb von etwa neun Monaten sind alle großen Portale von Filtern zum Gespräch übergegangen. Hier die Chronologie, entnommen aus den Ankündigungen der Unternehmen selbst:

• 6. Oktober 2025, Zillow in ChatGPT. Zillow startete eine App in ChatGPT, in der Käufer Anfragen wie „Zeig mir Häuser mit großem Garten“ eintippen. Besichtigungen, Maklerkontakte und Finanzierung laufen weiterhin über Zillow.
• 9. Oktober 2025, KI Suche von Realtor.com. Die neue Suche liest Angebotsfotos, um eingeschossige Häuser zu finden, und ermöglicht Filter über mehr als 300 Begriffe und Tags.
• 13. November 2025, dialogbasierte Suche von Redfin. Redfin startete eine Suche im Wechselgespräch im Web und brachte sie im Januar 2026 in die iPhone App. Die Funktion basiert auf Sierra.
• 17. Februar 2026, Homes AI. Homes.com von CoStar ergänzte eine Suche im Dialog per Sprache oder Text, gebaut auf Microsoft Foundry, und versprach, dass Käuferanfragen „immer direkt an den Listing Agent gehen“.
• 25. März 2026, KI Modus von Zillow. Ein geführtes Erlebnis, bei dem man Häuser im Gespräch entdeckt und dann Besichtigungen plant oder einen Makler vor Ort kontaktiert. Es läuft als Beta für eine begrenzte Gruppe, eine Ausweitung ist im Lauf von 2026 geplant.
• 2. Juni 2026, RealAssist AI von Realtor.com. Eine von Grund auf für KI gedachte Suche, entwickelt mit Google Gemini, als Beta für eine ausgewählte Gruppe angemeldeter Nutzer.

Beachten Sie, wie viele davon noch Beta sind. Es geht nicht darum, dass heute jeder Käufer KI Suche nutzt. Es geht darum, dass die Portale entschieden haben, dass die Suche dorthin geht, und jedes hat das Gespräch direkt mit einer Besichtigungsanfrage oder einer Maklervermittlung verknüpft. Eine bessere Suchmaschine als Zillow werden Sie nicht bauen. Ihr Vorteil liegt darin, was passiert, nachdem der Käufer sich meldet.

Eine Filtersuche sagt Ihnen, dass sich jemand ein Haus mit drei Schlafzimmern angesehen hat. Eine dialogbasierte Suche sagt Ihnen, warum. Redfin berichtet, dass die Hälfte seiner Dialogsuchen etwas enthält, das kein Filter erfassen kann, und dass Nutzer der Funktion Häuser etwa 60 Prozent häufiger favorisieren, besichtigen und teilen als andere. Das sind Redfins eigene Daten über das eigene Produkt, also verstehen Sie sie als Richtung und nicht als Versprechen. Zillow sagt Ähnliches: Im KI Modus führten Menschen „tiefere, substanziellere Gespräche“ als in der klassischen Suche.

Für Makler liegt der Nutzen in der Sprache. Ein Käufer, der „Homeoffice mit gutem Licht, nahe einem Park, ruhige Straße“ eingetippt hat, hat Ihnen das Skript für Ihre erste Antwort geliefert. Vergleichen Sie zwei Nachfassaktionen:

• Allgemein: „Danke für Ihr Interesse an 14 Oak Lane. Sagen Sie mir Bescheid, wenn Sie eine Besichtigung vereinbaren möchten.“
• Konkret: „Sie haben ein Homeoffice mit gutem Licht erwähnt. Das hintere Schlafzimmer in 14 Oak Lane bekommt Nachmittagssonne, und zum Park sind es vier Minuten zu Fuß. Hier ist ein 45 Sekunden Clip von beidem.“

Die zweite Nachricht beweist, dass Sie zugehört haben. Sie gibt dem Käufer außerdem etwas, das er an seinen Partner weiterleiten kann, und so werden viele Besichtigungen tatsächlich gebucht. Gewöhnen Sie sich an, die genauen Worte eines Interessenten zu notieren und Ihre erste Nachricht, Ihren Gesprächseinstieg und Ihr Video darauf aufzubauen.

Die dialogbasierte Suche ändert das Regelwerk nicht, und einige Punkte sind wichtig, bevor Sie ein KI Tool auf Ihrer Website oder in Ihren Abläufen einsetzen.

• Ihr MLS entscheidet. Zum Start der Zillow App in ChatGPT erklärte die NAR, „jedes MLS ist selbst dafür verantwortlich, Technologien, die MLS Daten nutzen und anzeigen, eigenständig zu bewerten“, einschließlich der Frage, ob Daten an Unbefugte gelangen und ob der Broker die Kontrolle über die Anzeige behält. Prüfen Sie Ihre IDX Vereinbarung, bevor Sie Angebote an einen Chatbot anbinden.
• Filter müssen objektiv bleiben. Die Leitlinien der NAR vom Mai 2026 bekräftigen, dass die MLS Richtlinie 8.5 das Filtern von Angeboten nach Kooperationsprovision oder nach Name des Maklerbüros oder Maklers verbietet. Jedes Kriterium für die Auswahl angezeigter Angebote muss messbar sein und für alle Angebote gleich gelten.
• Fair Housing gilt ohne Ausnahme. Zillow erklärt, seine ChatGPT App sei so gebaut, dass Anfragen nach Gegenden „fern von Familien“ oder nach „überwiegend hispanischen Gegenden“ nicht beantwortet werden, und fügt hinzu: „Kein System ist perfekt.“ Ihre Nachfassaktionen sollten es genauso halten: Sprechen Sie über die Immobilie, den Arbeitsweg, den Park und den Grundriss, nie darüber, wer in der Straße wohnt.
• Kennzeichnen Sie alles, was KI verändert hat. KI Renovierungsvideos verbreiten sich schnell. Ein YouTube Creator bietet Maklern Verwandlungsvideos aus einem einzigen Angebotsfoto an, für 100 bis 200 Dollar pro Objekt. Immobilienfotografen auf Reddit warnen, dass veränderte Bilder ein falsches Bild von einem Haus vermitteln können und rechtlichen Ärger nach sich ziehen. Wenn Sie eine virtuelle Renovierung zeigen, sagen Sie es im Bild.

Zurück zu den NAR Zahlen vom Anfang: 38 Prozent der Onlinekäufer finden virtuelle Rundgänge sehr nützlich, 29 Prozent sagen das über Videos. In der NAR Aufstellung, wie Makler Häuser vermarktet haben, tauchen virtuelle Rundgänge aber nur bei 20 Prozent auf und Videoplattformen bei gerade einmal 5 Prozent. Käufer wollen den Ort sehen, und die meisten Makler zeigen ihn ihnen nicht.

Um diese Lücke zu schließen, brauchen Sie kein Filmteam für jedes Angebot. Ein paar Gewohnheiten decken das meiste ab:

• Beantworten Sie die Suche. Nennt ein Interessent drei Prioritäten, nehmen Sie zu jeder einen kurzen Clip auf. Die Küche, den Garten, den Weg zum Café.
• Einmal drehen, vielfach schneiden. Makler auf r/RealEstateTechnology beschreiben, wie sie einen echten Rundgang filmen und ihn in Clips zu einzelnen Merkmalen schneiden: Küche, Ausblick, Hauptschlafzimmer. Das bleibt authentisch und liefert Beiträge für eine Woche.
• Bleiben Sie dran. Brandon Upright von AI For Real Estate beschreibt das übliche Muster: Makler posten eine Woche lang und schweigen dann drei Wochen. Käufer, die zehn Wochen suchen, bemerken diese Stille.

Hier zeigen KI Videotools ihren Wert für kleine Unternehmen. BIGVU SuperAgent ist ein Content Team, das mit Ihnen zusammenarbeitet: Ein Stratege plant Ihren Monat und schreibt die Skripte, Sie nehmen mit dem BIGVU Teleprompter auf oder verzichten auf die Kamera mit einem TalkingPhoto in Ihrer geklonten Stimme, und das Team schneidet mit Ihrem Brand Kit, Untertiteln und Thumbnails und veröffentlicht jede Woche neue Inhalte. Sie erhalten acht Videos im Monat für 299 Dollar monatlich oder 239 Dollar monatlich bei jährlicher Abrechnung, ohne zwölfmonatige Bindung und mit Ihrem ersten Video innerhalb von fünf Tagen. Die Portale werden die Suche weiter verbessern. Ihre Aufgabe ist es, der Makler zu sein, dessen Antwort schon wartet, wenn der Käufer das richtige Zuhause findet.