Cách tăng cường chuyển đổi bất động sản khi tìm kiếm nhà chạy trên AI

Việc tìm kiếm nhà vẫn bắt đầu trên màn hình. Trong Hồ sơ Người mua và Người bán Nhà năm 2025 của NAR, 46% người mua cho biết bước đầu tiên của họ là xem tài sản trực tuyến. Con số này phân chia rõ rệt theo kinh nghiệm: 30% người mua lần đầu bắt đầu từ đó, so với 50% người mua lặp lại. Hơn một nửa, 52 phần trăm, đã tìm thấy ngôi nhà mà cuối cùng họ đã mua thông qua tìm kiếm trực tuyến và người mua trung bình đã dành 10 tuần để tìm kiếm.

Mười tuần cuộn là rất nhiều thời gian để chiến đấu với các bộ lọc. Realtor.com, rõ ràng có vai trò trong câu trả lời, đã khảo sát những người mua hiện tại và sẽ mua và nhận thấy rằng 62% cảm thấy bực bội khi không thể mô tả những gì họ muốn khi tìm kiếm nhà. Bất cứ ai đã cố gắng giải thích "rất nhiều ánh sáng tự nhiên" cho menu thả xuống sẽ hiểu tại sao.

Những gì người mua đánh giá cao khi họ đang tìm kiếm cũng đáng được lưu ý. Trong cùng một báo cáo NAR, 81% người mua tìm kiếm trực tuyến cho rằng ảnh rất hữu ích, 38% nói như vậy về các chuyến tham quan ảo và 29% về video. Hãy ghi nhớ hai số cuối cùng đó. Chúng tôi sẽ quay lại với họ.

Người mua đã sử dụng AI, nhưng chưa phải ở đâu cũng có

Báo cáo Xu hướng Nhà ở Người tiêu dùng năm 2026 của Zillow, xuất bản ngày 14 tháng 10, cho thấy 82% người mua nhà thỉnh thoảng sử dụng AI trong cuộc sống hàng ngày, nhưng chỉ khoảng 3/5 trong số đó (61%) đã sử dụng nó để mua nhà. Trong số những người mua sử dụng AI, khoảng 1 trong 4 người sử dụng nó nhiều lần trong ngày trong quá trình tìm kiếm, chủ yếu để tìm hiểu quy trình (74%), hiểu biết thị trường (71%) và đề xuất nhà (70%). Zillow điều hành một cổng thông tin có các tính năng AI riêng nên có lý do để thích những con số này, nhưng hướng đi phù hợp với những gì các cổng khác báo cáo.

Trong vòng khoảng chín tháng, mọi cổng thông tin lớn đều chuyển từ bộ lọc sang cuộc trò chuyện. Đây là dòng thời gian, được lấy từ thông báo riêng của mỗi công ty:

• Ngày 6 tháng 10 năm 2025, Zillow trong ChatGPT. Zillowđã ra mắt một ứng dụng bên trong ChatGPT nơi người mua nhập các yêu cầu như "Cho tôi xem những ngôi nhà có sân sau lớn". Các chuyến tham quan, kết nối đại lý và tài chính vẫn quay trở lại Zillow.
• Ngày 9 tháng 10 năm 2025, tìm kiếm AI của Realtor.com. Tìm kiếm mới đọc danh sách ảnh để tìm những ngôi nhà một tầng và cho phép người dùng lọc hơn 300 thuật ngữ và thẻ.
• Ngày 13 tháng 11 năm 2025, Tìm kiếm hội thoại Redfin. Redfin tung ra tính năng tìm kiếm qua lại trên web, sau đó đưa nó lên ứng dụng iPhone vào tháng 1 năm 2026. Tính năng này được cung cấp bởi Sierra.
• Ngày 17 tháng 2 năm 2026, Homes AI. Homes.com của CoStar đã thêm tính năng tìm kiếm hai chiều bằng giọng nói hoặc văn bản , được xây dựng trên Microsoft Foundry và hứa rằng các yêu cầu của người mua "sẽ luôn được chuyển trực tiếp đến đại lý niêm yết".
• Ngày 25 tháng 3 năm 2026, chế độ Zillow AI. Trải nghiệm có hướng dẫn cho phép mọi người khám phá các ngôi nhà thông qua cuộc trò chuyện, sau đó lên lịch tham quan hoặc kết nối với đại lý địa phương. Nó đang trong giai đoạn thử nghiệm với một nhóm hạn chế, với kế hoạch mở rộng đến năm 2026.
• Ngày 2 tháng 6 năm 2026, Realtor.com RealAssist AI. Tìm kiếm đầu tiên bằng AI được xây dựng bằng Google Gemini , ở phiên bản beta dành cho một nhóm người dùng đã đăng nhập được chọn.

Lưu ý có bao nhiêu trong số này vẫn đang trong giai đoạn thử nghiệm. Vấn đề không phải là ngày nay mọi người mua đều sử dụng tìm kiếm AI. Đó là các cổng đã quyết định đây là nơi diễn ra tìm kiếm và mỗi cổng đã đưa cuộc trò chuyện thẳng vào yêu cầu tham quan hoặc giới thiệu đại lý. Bạn sẽ không xây dựng được một công cụ tìm kiếm tốt hơn Zillow. Lợi thế của bạn là điều xảy ra sau khi người mua giơ tay.

Tìm kiếm bộ lọc cho bạn biết ai đó đã xem một ngôi nhà ba phòng ngủ. Tìm kiếm đàm thoại sẽ cho bạn biết lý do. Redfin báo cáo rằng một nửa số tìm kiếm hội thoại của nó bao gồm nội dung nào đó mà không bộ lọc nào có thể nắm bắt được và số người sử dụng tính năng yêu thích, tham quan và chia sẻ nhà thường xuyên hơn khoảng 60% so với những người không sử dụng. Đó là dữ liệu riêng của Redfin về sản phẩm của chính họ, vì vậy hãy coi nó như một định hướng hơn là một lời hứa. Zillow đưa ra tuyên bố tương tự, nói rằng những người ở chế độ AI đang có "những cuộc trò chuyện sâu sắc hơn, thực chất hơn" so với những gì họ làm trong tìm kiếm truyền thống.

Đối với một đại lý, phần hữu ích là ngôn ngữ. Một người mua gõ "văn phòng tại nhà có ánh sáng tốt, gần công viên, đường yên tĩnh" đã đưa cho bạn kịch bản cho câu trả lời đầu tiên của bạn. So sánh hai phần tiếp theo:

• Chung: "Cảm ơn bạn đã quan tâm đến 14 Oak Lane. Hãy cho tôi biết nếu bạn muốn lên lịch chiếu."
• Cụ thể: "Bạn đã đề cập đến một văn phòng tại nhà có ánh sáng tốt. Phòng ngủ phía sau số 14 Oak Lane đón nắng chiều và cách công viên 4 phút đi bộ. Đây là đoạn clip dài 45 giây của cả hai."

Điều thứ hai chứng tỏ bạn đã lắng nghe. Nó cũng cung cấp cho người mua thứ gì đó để chuyển tiếp cho đối tác, đó là cách mà rất nhiều chuyến tham quan thực sự được đặt trước. Tạo thói quen viết ra chính xác những từ mà khách hàng tiềm năng đã sử dụng và xây dựng tin nhắn đầu tiên của bạn, phần mở đầu cuộc gọi và video xung quanh chúng.

Viết danh sách của bạn cho máy đọc

Huấn luyện viên bất động sản Matthew Rathbun đã cho thấy điều này trông như thế nào trong thực tế: một người mua yêu cầu ChatGPT với ứng dụng Zillow tìm "một ngôi nhà có hồ bơi gần công viên dành cho chó, gần văn phòng của tôi và trong phạm vi ngân sách của tôi" và AI sẽ tắt và thực hiện tìm kiếm. Khiếu nại của anh ấy là MLS vẫn chạy trên các hộp thả xuống và không cho phép đại lý thêm video, vì vậy câu trả lời bằng ngôn ngữ đơn giản mà người mua cần phải có ở nơi khác: trong mô tả danh sách, trang Câu hỏi thường gặp và video của bạn. Hãy mô tả ánh sáng, quãng đường đi bộ đến công viên và mức độ tiếng ồn bằng các câu, bởi vì bây giờ đó là những gì phù hợp.

Tìm kiếm hội thoại không thay đổi sổ quy tắc và một số điểm quan trọng trước khi bạn thêm công cụ AI vào trang web hoặc quy trình làm việc của riêng bạn.

• MLS của bạn quyết định. Khi ứng dụng ChatGPT của Zillow ra mắt, NAR cho biết "mỗi MLS chịu trách nhiệm riêng trong việc tiến hành đánh giá riêng về các công nghệ sử dụng và hiển thị dữ liệu MLS", bao gồm cả việc liệu dữ liệu có đến được bên trái phép hay không và liệu nhà môi giới có giữ quyền kiểm soát màn hình hay không. Kiểm tra thỏa thuận IDX của bạn trước khi cắm danh sách vào bất kỳ chatbot nào.
• Cuốn sổ tay đã thay đổi trong năm nay. NAR đã phê duyệt 18 bản cập nhật cho Sổ tay MLS của mình vào ngày 17 tháng 11 năm 2025, được gọi là "bản cập nhật rộng rãi nhất cho Sổ tay MLS trong 20 năm", được phản ánh trong ấn bản năm 2026. Không có quy tắc nào trong số đó là quy tắc AI cụ thể, nhưng quyền quyết định của địa phương giờ đây quan trọng hơn, đó là một lý do nữa để yêu cầu MLS của riêng bạn.
• Các bộ lọc phải luôn khách quan. Hướng dẫn tháng 5 năm 2026 của NAR nêu lại rằng chính sách 8.5 của MLS cấm lọc danh sách theo thù lao hợp tác hoặc theo tên môi giới hoặc đại lý. Bất kỳ tiêu chí nào được sử dụng để chọn danh sách hiển thị đều phải đo lường được và áp dụng như nhau cho danh sách của mọi người.
• Nhà ở công bằng không được chấp thuận. Zillow cho biết ứng dụng ChatGPT của họ được xây dựng để không trả lời các yêu cầu về khu vực lân cận "xa gia đình" hoặc "khu vực chủ yếu là người gốc Tây Ban Nha" và nói thêm rằng "không có hệ thống nào là hoàn hảo". Những người theo dõi của bạn cũng nên làm như vậy: nói về tài sản, đường đi làm, công viên và sơ đồ tầng nhà, không bao giờ nói về những người sống trên đường phố.
• Dán nhãn bất cứ điều gì AI đã thay đổi. Các video cải tiến AI đang lan truyền nhanh chóng. Một người sáng tạo trên YouTube giới thiệu các video chuyển đổi đại lý được tạo từ một ảnh danh sách duy nhất với giá từ 100 đến 200 đô la cho một cơ sở kinh doanh. Các nhiếp ảnh gia bất động sản trên Reddit cảnh báo rằng hình ảnh bị thay đổi có thể xuyên tạc một ngôi nhà và gây rắc rối pháp lý. Nếu bạn thể hiện sự thay đổi ảo, hãy nói như vậy trên màn hình.

Quay lại số liệu NAR ngay từ đầu: 38% người mua trực tuyến thấy các chuyến tham quan ảo rất hữu ích và 29% cũng nói như vậy về video. Tuy nhiên, trong phân tích riêng của NAR về cách các đại lý tiếp thị nhà, các chuyến tham quan ảo xuất hiện ở mức 20% và các trang web lưu trữ video chỉ ở mức 5%. Người mua muốn xem địa điểm nhưng hầu hết các đại lý đều không cho họ xem.

Video cũng được sử dụng rộng rãi hơn mức 29% cho thấy. Báo cáo Xu hướng thế hệ năm 2026 của NAR cho thấy 52% tổng số người mua đã sử dụng các trang video trực tuyến trong quá trình tìm kiếm nhà của họ và những người mua lớn tuổi sử dụng chúng nhiều nhất: 61% người mua từ 71 đến 79 tuổi, so với 37% người mua từ 27 đến 35 tuổi.

Tuy nhiên, hãy thực tế về mục đích sử dụng video. Trong cuộc khảo sát xu hướng nhà ở năm 2025 của Zillow, chỉ 4% người mua tiềm năng coi video là tính năng niêm yết quan trọng nhất, sau sơ đồ mặt bằng (33%), ảnh có độ phân giải cao (26%) và các chuyến tham quan 3D (20%). Vì vậy, hãy giữ vững những thông tin cơ bản về danh sách và sử dụng video cho những việc mà ảnh không thể làm được: trả lời câu hỏi của chính người mua về đường phố, ánh sáng và bạn.

Thu hẹp khoảng cách đó không có nghĩa là có một đoàn làm phim cho mọi danh sách. Một vài thói quen bao gồm hầu hết nó:

• Trả lời tìm kiếm. Khi người dẫn đầu nêu ra ba ưu tiên, hãy ghi lại một đoạn clip ngắn cho mỗi ưu tiên. Nhà bếp, sân, lối đi tới quán cà phê.
• Bắn một lần, cắt nhiều. Các đại lý trên r/RealEstateTechnology mô tả việc quay một đoạn hướng dẫn thực tế và cắt nó thành các clip giới thiệu về nhà bếp, quang cảnh và dãy phòng chính. Nó vẫn xác thực và cung cấp cho bạn một tuần bài viết.
• Hãy kiên định. Brandon Upright của AI For Real Estate mô tả mô hình thông thường: các đại lý đăng bài trong một tuần, sau đó im lặng trong ba tuần. Người mua tìm kiếm trong mười tuần sẽ nhận thấy sự im lặng.

Đây là nơi các công cụ video AI kiếm tiền cho một doanh nghiệp nhỏ. BIGVU SuperAgent là nhóm nội dung được thực hiện cùng với bạn: nhà chiến lược lên kế hoạch và viết kịch bản cho tháng của bạn, bạn ghi âm bằng máy nhắc chữ BIGVU hoặc bỏ qua camera bằng TalkingPhoto bằng giọng nói nhân bản của bạn và nhóm chỉnh sửa bằng bộ thương hiệu, chú thích và hình thu nhỏ của bạn, sau đó xuất bản một bản cập nhật mới mỗi tuần. Nó cung cấp tám video một tháng với giá 299 đô la một tháng hoặc 239 đô la một tháng thanh toán hàng năm mà không cần khóa dài hạn và video đầu tiên của bạn trong vòng năm ngày. Các cổng sẽ tiếp tục cải thiện việc tìm kiếm. Công việc của bạn là trở thành người môi giới đang chờ câu trả lời khi người mua tìm được căn nhà phù hợp.